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　　2月21日，西安加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見正式對外發(fā)布。意見旨在加大保障性租賃住房供給，著力緩解新市民、青年人等群體的住房困難，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

　　保障對象

　　在本市工作且無自有住房的新市民、青年人等住房困難的群體

　　住房戶型

　　不超過70㎡小戶型

　　租金標準

　　按不高于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行

　　租金標準由住房保障機構(gòu)每年定期發(fā)布

　　明確對象標準。保障性租賃住房主要解決在本市工作且無自有住房的新市民、青年人等群體的住房困難，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。

　　政府指導(dǎo)租金。保障性租賃住房租金按照租賃運營企業(yè)可持續(xù)、租戶可負擔(dān)的原則，接受政府指導(dǎo)。租金標準按不高于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行。具體租金標準經(jīng)市政府批準后，由住房保障機構(gòu)每年定期發(fā)布。

　　多方參與供給。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)�；�住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。鼓勵國有企業(yè)帶頭開展保障性租賃住房建設(shè)運營工作，建立健全國有企業(yè)通過多種方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運營的考核機制，充分發(fā)揮國有企業(yè)引領(lǐng)示范作用。

　　科學(xué)確定目標。根據(jù)人口流入、產(chǎn)業(yè)布局和土地資源，科學(xué)編制保障性租賃住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃和年度建設(shè)計劃。

　　完善保障體系。做好公租房和保障性租賃住房的政策銜接。公租房面向城鎮(zhèn)戶籍住房、收入困難家庭供應(yīng)，在做好公租房保障的基礎(chǔ)上，可將公租房與保障性租賃住房房源統(tǒng)籌使用，實行差別化租金�，F(xiàn)有公租房輪候家庭中的新市民、青年人可優(yōu)先配租保障性租賃住房。

　　土 地

　　鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)、公交場站上蓋物業(yè)中建設(shè)

　　在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)市政府同意，探索利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款；鼓勵將城中村改造項目安置住房和配套商業(yè)用房統(tǒng)籌集中建設(shè)、改建為保障性租賃住房。

　　對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。

　　經(jīng)市政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)配套設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高。提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建設(shè)面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

　　對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

　　按照職住平衡原則，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列保障性住房(公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房)用地計劃，原則上不低于年度住宅用地供應(yīng)總量的20%；在每年第一批集中供地時優(yōu)先供應(yīng)、應(yīng)保盡保，未供應(yīng)保障性住房用地的區(qū)縣、開發(fā)區(qū)，不得出讓商品住房用地。

　　新供應(yīng)土地應(yīng)主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站、大型公交站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)、地鐵沿線周邊綜合用地及公交場站上蓋物業(yè)中建設(shè)保障性租賃住房。

　　以下用地、房屋鼓勵建設(shè)、改建為保障性租賃住房：

　　1.城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地

　　2.鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)

　　3.城中村改造項目安置住房和配套商業(yè)用房

　　4.企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地

　　5.閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋

　　6.地鐵上蓋物業(yè)、地鐵沿線周邊綜合用地及公交場站上蓋物業(yè)

　　審 批

　　保障性租賃住房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費

　　實施意見明確，精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，提高項目審批效率。

　　利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的，由市政府組織相關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后，以市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(以下簡稱市住保辦)名義出具保障性租賃住房項目認定書，相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

　　不涉及土地權(quán)屬變化的，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。對新建的保障性租賃住房項目，鼓勵實施告知承諾制辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等手續(xù)，將建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可合并為一個階段，實行分階段限時聯(lián)合驗收。

　　在稅費和中央補助資金支持政策方面，實施意見明確，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房項目，在取得項目認定書后，按照相關(guān)規(guī)定比照適用住房租賃增值稅、房地產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。保障性租賃住房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，并可爭取中央、省級專項補助資金支持。

　　1.用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)項目：

　　市住保辦出具保障性租賃住房項目認定書，相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)

　　2.新建項目：

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可合并為一個階段，實行分階段限時聯(lián)合驗收

　　3.保障性租賃住房可爭取中央、省級專項補助資金支持

　　金 融

　　實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待

　　加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。落實保障性租賃住房貸款相關(guān)統(tǒng)計制度，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

　　支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)放住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。支持保障性租賃住房建設(shè)、運營企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)融資。

　　1.長期貸款

　　2.差別化對待

　　3.發(fā)行債券募集資金發(fā)放貸款

　　4.發(fā)放住房租賃擔(dān)保債券

　　5.支持商業(yè)保險資金參與

　　6.發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)融資

　　記者 梁璠 張端

　　【編輯：梅鐿瀧】