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　　近日，地產(chǎn)大佬馮侖表示，我國(guó)城鎮(zhèn)人口的人均住房都超過(guò)40㎡了，未來(lái)租房會(huì)更方便，買(mǎi)房?jī)r(jià)格也會(huì)穩(wěn)中有降。這引發(fā)了關(guān)于住房的討論。

　　具體到西安來(lái)看，據(jù)西安統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2019年，西安城鎮(zhèn)常住居民家庭人均現(xiàn)住房建筑面積34.8㎡。

　　西安人均住房面積34.8㎡，按三口之家計(jì)算，相當(dāng)于每個(gè)家庭擁有約104.4㎡的住房，戶型結(jié)構(gòu)接近于一套大兩室或者小三房。

　　西安約三成家庭 買(mǎi)了商品房

　　近日，地產(chǎn)大佬馮侖在一檔年終秀節(jié)目中表示，未來(lái)租房會(huì)更方便，買(mǎi)房?jī)r(jià)格也會(huì)穩(wěn)中有降。理由是現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口大概7億多，我國(guó)人均住房都超過(guò)40㎡了，“戶均一套房，人均一間房，住得下，分得開(kāi)�！彼�認(rèn)為人口相對(duì)穩(wěn)定了，房子價(jià)格也就不容易往上漲了。

　　以上有關(guān)房?jī)r(jià)的看法存在爭(zhēng)議，但馮侖提到的兩個(gè)數(shù)據(jù)，所言非虛。

　　住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)39.8㎡；而央行公布的一份居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查稱，四成以上城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套及以上住房。

　　數(shù)字的背后，是近年來(lái)住房環(huán)境的變遷。那么，西安的人居現(xiàn)狀如何？

　　據(jù)西安統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2019年，西安城鎮(zhèn)常住居民家庭人均現(xiàn)住房建筑面積34.8㎡，也就是說(shuō)，平均一戶三口之家擁有約104.4㎡的房子。

　　按住房來(lái)源區(qū)分，81.3%屬于居民自有住房(包括自建住房15.2%、購(gòu)買(mǎi)商品房35.2%、購(gòu)買(mǎi)房改住房17.5%、購(gòu)買(mǎi)保障性住房3.2%、購(gòu)買(mǎi)安置房8.9%、繼承或獲贈(zèng)住房1.3%)，租賃住房和其他分別為14.8%和3.9%。

　　2009年，西安城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積只有28.4㎡。十年間，西安城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積增長(zhǎng)了6.4㎡，增幅約22.54%。

　　就房屋產(chǎn)權(quán)看，房改私房在2009年占比高達(dá)51.31%，當(dāng)時(shí)有商品房的家庭僅13.96%。由此可見(jiàn)，居民家庭這十年買(mǎi)房比例明顯提高。

　　與全國(guó)平均水平相比，西安城鎮(zhèn)居民人均住房面積仍偏低5㎡。與陜西全省相比，西安人均住房面積亦稍低。2019年，陜西城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積38.8㎡，比西安高4㎡。

　　有分析人士提出，以抽樣調(diào)查取得的人均住房面積，不足以反映城鎮(zhèn)家庭個(gè)體真實(shí)居住情況，也看不到貧富差距�；蛟S中位數(shù)的測(cè)算更加接近真實(shí)。但比較遺憾的是，目前并沒(méi)有權(quán)威的出處公布住房面積的中位數(shù)情況。

　　部分城市的人均住房面積不增反降

　　最近20年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。

　　去年11月，易居研究院發(fā)布的《住房飽和度研究報(bào)告》提到，1998年房改以來(lái)，商品房逐漸代替政策類(lèi)住房成為增量市場(chǎng)主流，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積大幅提升，2019年達(dá)39.8㎡，預(yù)計(jì)2020年將超過(guò)40㎡。

　　受地理、經(jīng)濟(jì)、人口和房?jī)r(jià)等條件影響，國(guó)內(nèi)各城市人均住房面積存在差別。

　　上述報(bào)告對(duì)全國(guó)40個(gè)城市的城鎮(zhèn)人均住房面積進(jìn)行排名，結(jié)果顯示福州最高，達(dá)51.6㎡；深圳墊底，只有21.8㎡。這份報(bào)告取自各地2018年統(tǒng)計(jì)年鑒。西安在2018年人均住房面積34.4㎡，在其中排名第29位。

　　對(duì)比2019年數(shù)據(jù)，各城市是否出現(xiàn)了新的變化？

　　2019年，福州城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積51.53㎡，在已公布數(shù)據(jù)的城市里，仍是人均住房最大城市。此外，2019年還有金華、南通等地人均住房面積也超過(guò)了50㎡。

　　深圳城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積，在2019年增加到22.6㎡，仍然是各城市中最低。

　　與國(guó)內(nèi)大中城市相比，2019年西安城鎮(zhèn)居民人均住房面積，超過(guò)北京(32.54㎡)、廣州(34.37㎡)、青島(31.9㎡)等地，低于濟(jì)南(39㎡)、杭州(38.2㎡)、蘭州(40.2㎡)等地。

　　就各地統(tǒng)計(jì)年鑒看，盡管多數(shù)城市人均住房面積保持增長(zhǎng)，但也有部分出現(xiàn)“縮水”。

　　福州雖是人均住的最寬敞城市，但與2018年的51.6㎡相比，2019年當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均住房面積減少了0.1㎡。

　　此外，與2018年相比，徐州城鎮(zhèn)居民人均住房面積減少了1.07㎡。北京城鎮(zhèn)人均住房面積減少了0.54㎡。濟(jì)南城鎮(zhèn)人均住房面積則減少了7.5㎡。

　　統(tǒng)計(jì)調(diào)查一般是參照人口規(guī)模成比例的概率抽樣方法，隨機(jī)抽選調(diào)查戶，因此歷年樣本或有差異。并且，常住人口數(shù)量和家庭規(guī)模變化等也對(duì)結(jié)果產(chǎn)生一定影響。以2019年人均住房面積減少的福州為例，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民平均每戶人口由3.18人增加到3.21人。

　　人均住房面積50㎡將是樓市天花板？

　　去年，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)、重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆在一次論壇上表示：人均住房面積50㎡，年建設(shè)量17億㎡，實(shí)際上是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的天花板。

　　其實(shí)，隨著我國(guó)住宅總量不斷攀升、人均住房面積持續(xù)增加，早前即有觀點(diǎn)認(rèn)為，能夠得到這樣兩條信息：一是我國(guó)房子已足夠多了，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨飽和拐點(diǎn)。

　　不過(guò)，問(wèn)題的關(guān)鍵在于，人均住房面積，有多少家庭能夠達(dá)標(biāo)？

　　在地產(chǎn)觀察人士周文豪看來(lái)，國(guó)內(nèi)許多小城鎮(zhèn)100㎡以下的居住環(huán)境逐漸罕見(jiàn)，而在寸土寸金的大城市里，仍然有很多人處于蝸居狀態(tài)，人均住房不足30㎡。西安住房商品化從2000年后開(kāi)始，大量供給則是2009年以后。目前，已購(gòu)買(mǎi)商品房家庭只占了一部分，許多面臨換房需求的家庭，加上城市新增人口，仍然會(huì)成為商品房潛在消費(fèi)者。

　　近年來(lái)，西安城鎮(zhèn)家庭人均住房面積、購(gòu)買(mǎi)商品房比例皆不斷提高，但租房住的家庭也占到更大比重。

　　2015年，西安城鎮(zhèn)家庭住房來(lái)源里，購(gòu)買(mǎi)商品房的比例是34.9%，租賃住房的比例是12.1%。

　　到了2019年，購(gòu)買(mǎi)商品房的占比提高到35.2%，租賃住房占比增至14.8%。

　　“越來(lái)越多家庭取得自有住房，這是客觀事實(shí)。”美好生活文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)表示，但這并不代表購(gòu)房需求不存在了。一些住在房改房、保障房以及一部分城改安置房的家庭面臨換房需求，還有不少租房家庭尚未購(gòu)房，他們的購(gòu)房計(jì)劃將受到房?jī)r(jià)變化、市場(chǎng)供應(yīng)等影響。

　　家庭規(guī)模小型化，被視為住宅增量市場(chǎng)的另一機(jī)會(huì)。改革開(kāi)放四十年來(lái)，我國(guó)家庭戶均規(guī)模從大約4.5人迅速下降至不足3人。近年來(lái)，西安城鎮(zhèn)家庭戶均基本在2.8-2.9人。

　　“家庭規(guī)模小型化可能會(huì)帶來(lái)更多居住和更大的人均住房面積需求�！币晃环治鋈耸糠Q，這主要是由于生育率下降、晚婚、不婚和離婚率提高、壽命延長(zhǎng)、人口流動(dòng)等因素所致。

　　西安市場(chǎng)的缺房其實(shí)是“物有所值”的好房子短缺

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，在2020年之前，西安有五年的住宅供應(yīng)量，每年都保持在1800萬(wàn)㎡左右，住房商品化率和人均住房面積逐漸提高。

　　西安的房子看起來(lái)本不該短缺，但在新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，要想買(mǎi)到一套合適的房子卻并不輕松。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，西安商品住宅意向登記平臺(tái)(含灃東新城)共有超過(guò)8萬(wàn)套商品住房意向登記，進(jìn)行登記并核驗(yàn)通過(guò)的家庭則超過(guò)27萬(wàn)組，供需矛盾仍然比較突出。

　　由于疫情影響、主城區(qū)供應(yīng)量減少加上一些樓盤(pán)因備案價(jià)偏高難以獲批入市，導(dǎo)致2020年西安住宅供應(yīng)量出現(xiàn)了近幾年比較少見(jiàn)的下滑現(xiàn)象。

　　當(dāng)然意向登記并不能完全反映實(shí)際需求。因?yàn)橛行┓吭创罅砍霈F(xiàn)核驗(yàn)未通過(guò)情形。以區(qū)域來(lái)看，2020年西安商品住宅意向登記平臺(tái)上，有過(guò)百次登記進(jìn)入搖號(hào)的記錄，而灃東新城意向登記平臺(tái)全年僅有4次登記進(jìn)入搖號(hào)，市場(chǎng)分化顯而易見(jiàn)。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)熱度在國(guó)內(nèi)各大城市間不斷傳遞，一方面是基于城市化進(jìn)程人口流入，導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)化不平衡；另一方面則是由于市場(chǎng)中資金尋求投資渠道，進(jìn)一步扭曲了供求關(guān)系。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，既然住房需求持續(xù)存在，那么面對(duì)供需矛盾，理論上可以通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)應(yīng)對(duì)。而現(xiàn)實(shí)卻是，在價(jià)格門(mén)檻提高以后，西安物有所值的好房子仍然面臨短缺。這就導(dǎo)致城市遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)分化，而在地段條件更好的熱門(mén)區(qū)域，高備案價(jià)難以獲得通過(guò)。 記者 李程