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　　5問西安物業(yè)“一費(fèi)制”

　　部分小區(qū)已開始執(zhí)行“一費(fèi)制” 為何又要求履行調(diào)價程序？

　　若3個月過渡期結(jié)束 征求意見工作仍未完成怎么辦？

　　若有小區(qū)公開征求意見未通過 是否可以不執(zhí)行新收費(fèi)管理辦法？

　　“一費(fèi)制”何時執(zhí)行 有無明確時間表？

　　物業(yè)“一費(fèi)制”為何一定要與“停車服務(wù)費(fèi)”捆綁執(zhí)行？

　　西安市發(fā)改委等部門去年11月5日印發(fā)《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，該《辦法》自2021年1月1日起實施，有效期5年。

　　有媒體發(fā)文稱，政策出臺，到了執(zhí)行的節(jié)骨眼上，突然出了一個莫名其妙的“緩沖”，讓許多物業(yè)可以理直氣壯地賴在“高標(biāo)準(zhǔn)”上居高不下，也讓業(yè)主們感到無奈又無助。

　　@西安市發(fā)改委：關(guān)于新標(biāo)準(zhǔn)的——

　　N個問號

　　去年11月，西安市發(fā)改委等印發(fā)《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確2021年1月1日起實施。但因西安市發(fā)改委此后對政策的解讀，設(shè)立了一個“過渡期”，很多已啟動降價流程的物業(yè)公司又恢復(fù)到原來價格。

　　努力一整年，又回到原點？對于新收費(fèi)制度中的種種細(xì)節(jié)，真的讓人心中不免打上N個問號。

　　■“交費(fèi)人”有點蒙

　　偏心了吧？

　　兩個不同合同為何要捆綁執(zhí)行？

　　在近期媒體接到的投訴問題中，西安市發(fā)改委將“物業(yè)費(fèi)”和“停車服務(wù)費(fèi)”同時執(zhí)行反應(yīng)最為強(qiáng)烈。

　　根據(jù)西安市發(fā)改委政策解讀：“物業(yè)企業(yè)與業(yè)主執(zhí)行新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(實行‘一費(fèi)制’)與停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同時進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)企業(yè)及業(yè)主均不得選擇性執(zhí)行�！�

　　有市民質(zhì)疑，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的“物業(yè)費(fèi)”和“停車服務(wù)費(fèi)”是兩個不同的服務(wù)合同，現(xiàn)在西安市發(fā)改委這樣做，明顯偏袒物業(yè)公司。將兩個服務(wù)對象不同、服務(wù)主體不同的合同“捆綁”打包，政策明顯有失偏頗。

　　原則性呢？

　　《辦法》未如期執(zhí)行是誰給政策加了過渡期？

　　去年11月份，西安市發(fā)改委等印發(fā)的《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》文件中，明確表示2021年1月1日起實施，有效期為5年。

　　但在隨后西安市發(fā)改委的解讀中又稱，《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》雖然從2021年1月1日起生效，但物業(yè)企業(yè)需要一定的過渡時間(1至3個月，根據(jù)小區(qū)具體情況而定)。

　　有市民質(zhì)問，對一個已經(jīng)印發(fā)的文件，西安市發(fā)改委又給出了另外的一種解讀，政策的原則性體現(xiàn)在哪里呢？

　　■“收費(fèi)人”有點蒙

　　我看著辦？

　　吐槽1：“多部門耗時一年”制定政策意義何在？

　　根據(jù)西安市發(fā)改委公開信息，《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》是西安市發(fā)改委等按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價格行為規(guī)則》規(guī)定，歷時一年多時間，按照法定程序完成前期調(diào)研、成本調(diào)查、召開座談會、公開征求意見、部門會商、維穩(wěn)評估和合法性審查、西安市人民政府通過后印發(fā)。

　　而在近期西安市發(fā)改委的政策解讀中，已成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商；未成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的，按照規(guī)定履行調(diào)價程序，在調(diào)價程序履行完畢前仍按照原合同執(zhí)行。

　　有物業(yè)工作人員質(zhì)疑，《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》耗時一年多，西安市發(fā)改委又將調(diào)價的矛盾轉(zhuǎn)嫁給小區(qū)業(yè)主，這其中耗時費(fèi)力的意義何在呢？2002年，“停車服務(wù)費(fèi)”漲到150元/車位·月時，就漲價還是維持原價一事，職能部門并沒有讓業(yè)主投票選擇。

　　吐槽2：“迫于各方壓力，不得不再次履行調(diào)價程序”

　　“讓惠民政策讓利于民，體現(xiàn)企業(yè)責(zé)任與擔(dān)當(dāng)！”去年12月23日，西安市一小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示，該公司已經(jīng)按照《西安市物業(yè)收費(fèi)管理辦法》，下調(diào)今年小區(qū)的停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)，業(yè)主在交納停車管理服務(wù)費(fèi)時，已經(jīng)按照80元/車位·月來預(yù)交了。

　　但昨日該負(fù)責(zé)人又向記者表示，迫于同行及相關(guān)職能部門的壓力，他們小區(qū)物業(yè)現(xiàn)在不得不再次履行調(diào)價程序。因為職能部門明確要求，調(diào)價程序沒走完，不允許降價！

　　吐槽3：“按照流程和程序，沒有半年時間都完不成”

　　“現(xiàn)在職能部門又將責(zé)任踢回到小區(qū)，進(jìn)一步加劇了物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾！”1月4日下午4時，西安城西一小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人向記者表示，他們現(xiàn)在也很頭疼，該小區(qū)有4000多戶，按照流程和程序，沒有半年時間都完不成，增加了小區(qū)物業(yè)公司的工作量。

　　他表示，該小區(qū)目前給出了兩種方案，一種是維持原狀，另一種是物業(yè)費(fèi)增加至2.4元，(其中多收的0.2元業(yè)主要與物業(yè)補(bǔ)簽合同)，停車服務(wù)費(fèi)降至80元/車位·月。

　　對于調(diào)價程序有無時間表的問題，他表示，西安市發(fā)改委給出的政策解讀是：“一費(fèi)制”收費(fèi)以調(diào)價程序完成時間為節(jié)點計算，也就是以調(diào)價程序完成結(jié)果公示結(jié)束日期為時間節(jié)點，已預(yù)收的費(fèi)用多退少補(bǔ)。該公司也是在加緊完成這項工作，但也需要時間。

　　物業(yè)：新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要不要執(zhí)行？

　　灃東新城住建局：觀望觀望

　　西咸新區(qū)灃東新城以今年起實施的《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》推行的“一費(fèi)制”會對物業(yè)公司營收產(chǎn)生較大影響為由，在內(nèi)部群發(fā)通知讓觀望新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　1月3日下午5時，西咸新區(qū)灃東新城業(yè)主投訴稱，今年起實施的《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，因涉及到要降“停車服務(wù)費(fèi)”會影響物業(yè)公司收益，西咸新區(qū)灃東新城住建局物管科竟然明確要求物業(yè)公司觀望。

　　在這位業(yè)主提供的資料顯示，一個名叫“灃東新城物業(yè)行業(yè)管理群”的微信群中，發(fā)信人@所有人稱：“‘一費(fèi)制’對于正規(guī)小區(qū)，特別是對于存在大量停車位的商品房小區(qū)影響較大，會對物業(yè)公司的營收產(chǎn)生較大影響，根據(jù)新區(qū)住建局、物業(yè)協(xié)會反饋意見，灃東新城可暫時繼續(xù)按照原辦法收費(fèi)，新區(qū)目前還需繼續(xù)觀望西安市1月1日起實行一費(fèi)制后的市場反應(yīng)，然后制定符合新區(qū)的政策制度�！�

　　值得注意的是，“通知”中提到：“一費(fèi)制對老舊社區(qū)、按照(應(yīng)為安置)小區(qū)、小產(chǎn)權(quán)小區(qū)，特別是對無地下車位的物業(yè)小區(qū)、前期物業(yè)費(fèi)低廉的小區(qū)有較大好處，會大額提高收費(fèi)額度，如果此類小區(qū)要按照西安市制度進(jìn)行，務(wù)必前期做好方案，進(jìn)行公示，公示完畢后報我局備案后方可實施，否則只能繼續(xù)按照原來的收費(fèi)模式進(jìn)行收費(fèi)。”

　　1月4日下午2時35分，西咸新區(qū)灃東新城管委會相關(guān)工作人員向該管委會住建局了解情況后回復(fù)，業(yè)主向媒體爆料的“灃東新城物業(yè)行業(yè)管理群”截圖對話內(nèi)容，的確是該單位工作群。

　　針對“灃東新城物業(yè)行業(yè)管理群”的內(nèi)容，這位工作人員表示，群中住建部門部分內(nèi)容表述有些不妥。因為西咸新區(qū)這方面政策還未出來，又有群眾不斷咨詢，住建部門工作人員還在等上級政策出臺。 本版稿件除署名外由 記者 陳思存 采寫

　　■大家有點蒙

　　過渡多久？

　　生效日為何沒生效？

　　發(fā)改委：執(zhí)行節(jié)點為調(diào)價程序完成時間

　　記者從西安市發(fā)改委相關(guān)部門了解，《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然從2021年1月1日起生效，但物業(yè)企業(yè)須按照《市辦法》的規(guī)定完成發(fā)布方案、征求意見、服務(wù)等級確認(rèn)、收標(biāo)準(zhǔn)抄送告知等程序，需要一定的過渡時間(1至3個月，根據(jù)小區(qū)具體情況而定)，在調(diào)價程序履行完畢前暫按原合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。因此，并非自2021年1月1日起就按照新的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　何時按照“一費(fèi)制”收費(fèi)？這是以調(diào)價程序完成時間為節(jié)點計算的，如果有預(yù)收物業(yè)費(fèi)可以多退少補(bǔ)。就是說如果物業(yè)企業(yè)2020年開始預(yù)收2021年的物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)服務(wù)費(fèi)，調(diào)價結(jié)果公示后執(zhí)行新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，以調(diào)價程序完成結(jié)果公示結(jié)束日期為時間節(jié)點，已預(yù)收的費(fèi)用多退少補(bǔ)。并且按照《市辦法》第十五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)根據(jù)合同的約定按月計收，預(yù)收不得超過三個月(業(yè)主自愿繳納除外)。

　　此外，記者從西安市發(fā)改委了解到，如果小區(qū)不啟動或者拖延調(diào)價程序的，西安市場監(jiān)管部門會進(jìn)行專項檢查，要求整改或處理。

　　能落地嗎？

　　律師：應(yīng)出臺細(xì)則對新政執(zhí)行時間等方面在柔性基礎(chǔ)上制定剛性指標(biāo)

　　陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善表示，西安市發(fā)改委將調(diào)價程序交由物業(yè)公司來進(jìn)行，物業(yè)費(fèi)漲價和停車服務(wù)費(fèi)降價本來就涉及物業(yè)公司利益，在涉及到物業(yè)公司利潤減少的情況下，物業(yè)怎么可能主動去推進(jìn)這件事呢？

　　他建議，西安市發(fā)改委等部門應(yīng)當(dāng)出臺細(xì)則，對于物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對于新政策的接受時間、執(zhí)行時間、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等必須有明確的時間、范圍限制，在柔性基礎(chǔ)上制定剛性指標(biāo)，對于未達(dá)標(biāo)的小區(qū)和物業(yè)，上級部門必須要采取一定的敦促措施和獎懲機(jī)制，避免放任、枉法、不作為等原因，導(dǎo)致惠民政策無法落地。

　　趙良善認(rèn)為，從去年11月文件印發(fā)并對外公布后，距離文件要求的2021年1月1日起實施，有近兩個月時間，宣貫和調(diào)整程序時間完全具備。但西安市發(fā)改委在政策解讀中增加過渡期限，無疑會讓業(yè)主理解為費(fèi)用的執(zhí)行變相推遲了。

　　趙良善表示，做好群眾工作的關(guān)鍵是突出政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性，政策一旦制定，就具有權(quán)威性、法定性和嚴(yán)肅性；如政策出現(xiàn)“彈性”，就會讓人“鉆空子”，就會有人“搞變通”，最終導(dǎo)致取得的成果出現(xiàn)反彈，甚至功虧一簣。

　　業(yè)主：新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)何時能執(zhí)行？

　　金泰假日花城小區(qū)物業(yè)：終要實行

　　進(jìn)入2021年，西安的物業(yè)費(fèi)正式進(jìn)入“一費(fèi)制”時代。但也有小區(qū)直到現(xiàn)在才通知開始征詢意見，不知到何時才能真正開始執(zhí)行新辦法。

　　“今天去交費(fèi)，才得知物業(yè)開始征詢業(yè)主意見�！�1月3日，家住金泰假日花城小區(qū)的業(yè)主鄭先生說，他在“一費(fèi)制”調(diào)查表上填了同意。照此執(zhí)行后，物業(yè)費(fèi)將從1.2元/平方米·月變成1.9元/平方米·月，每月漲20多元，但停車費(fèi)從150元/月降到80元/月，總體上每月能少支出不到50元，他希望新標(biāo)準(zhǔn)能盡快執(zhí)行。

　　鄭先生說，去交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)表示一季度還是按照去年的標(biāo)準(zhǔn)收，即：物業(yè)費(fèi)1.2元/㎡，電梯費(fèi)0.38元，公攤電費(fèi)0.16元，物業(yè)也沒明確執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)能否多退少補(bǔ)。物業(yè)是1月3日一早才發(fā)了《關(guān)于實行“一費(fèi)制”業(yè)主意見征詢的公告》，表示實行一費(fèi)制要履行調(diào)價程序，需1/2業(yè)主同意才能執(zhí)行。讓他不能理解的是，要不是自己去物業(yè)交費(fèi)，也沒人通知他填寫調(diào)查表，而且征詢調(diào)研沒有時間限制。

　　記者看到，公告是通過小區(qū)嗨管家1月3日早上9時多發(fā)的，公告中表示小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)在調(diào)價程序履行完畢前仍按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)費(fèi)與停車費(fèi)服務(wù)費(fèi)同時調(diào)整，物業(yè)制定了“一費(fèi)制”意見確認(rèn)單，業(yè)主憑證件前往物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行意見確認(rèn)。

　　對此，物業(yè)人員表示，小區(qū)執(zhí)行的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除了1.2元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)，還有公攤電費(fèi)及根據(jù)樓層價格不等的電梯費(fèi)。物業(yè)是按照政府要求進(jìn)行意見征詢并履行調(diào)價程序，征求2/3以上業(yè)主的意見，同意比例達(dá)到戶數(shù)和面積雙過半。征詢意見結(jié)束后還需要把調(diào)價申請向上申報，通過之后才會執(zhí)行。

　　1月4日，金泰物業(yè)負(fù)責(zé)人又聯(lián)系記者表示，假日花城小區(qū)是他們服務(wù)的小區(qū)之一。開展意見征詢是在去年12月29日就分別發(fā)了紙質(zhì)公告、電子版公告，1月3日是第二次在嗨管家中發(fā)布公告。目前物業(yè)的做法就是打電話聯(lián)系業(yè)主或者在收費(fèi)時提醒，通過各種渠道收集意見，不管過程多曲折，最終還是要實行，不設(shè)定三個月過渡期，物業(yè)還是希望能盡快完成程序盡早執(zhí)行物業(yè)“一費(fèi)制”。

　　記者 李婧